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Que faire quand une agence immobilière ferme ?

par La rédaction - le 19/03/2015

La profession d’agent immobilier est encadrée. En cas de cessation d’activité, au-delà des règles qui s’appliquent à toute entreprise, il existe une série d’obligations pour rassurer les clients et leur permettre d’être peu ou pas impactés. Explications

 

Monsieur ou madame tout le monde ne peut pas devenir agent immobilier du jour au lendemain. Il est nécessaire de disposer d’une carte professionnelle avant d’exercer. Elle garantit que l’agent immobilier titulaire dispose des compétences adéquates ― soit par ces diplômes soit par son expérience professionnelle. Il n’y a pas une, pas deux mais trois cartes professionnelles qui permettent de distinguer les grandes fonctions que peut occuper un agent immobilier. Une pour les activités au cœur de la fonction d’un agent immobilier : mandataire pour l’achat ou la vente d’un bien immobilier et pour la location ou sous-location d’un logement. Une deuxième, cumulable avec la première, pour le gestion immobilière : syndic de copropriété, administration  de biens… La troisième pour les marchands de listes : elle ne se cumule pas avec les deux autres cartes.

Après la belle embellie des années 2000, le marché de l’immobilier a vacillé à partir de 2008 avec une accélération depuis 2011. La chute des transactions et le repli des prix ont mis fin à la période faste marquée par l’éclosion d’une agence immobilière à chaque coin de rue. Les agences immobilières les moins bien solides financièrement, et sans doute décevante en terme de qualité de service, n’ont pas résisté. Il s’ajoute celles qui n’ont pas fait le virage de l’Internet et des applications mobiles. D’un coup elles sont devenues moins attractives. Si bien qu’ici et là, des agences immobilières mettent la clé sous la porte.

 

 

Les biens immobiliers changent de mandataire

Que leurs clients se rassurent, ils sont protégés : leurs biens restent leur propriété car un agent immobilier est un intermédiaire, rien d’autre. S’il arrête son activité, le mandat qui le lie à un client s’arrête sans indemnisation. Il faut savoir qu’un mandat d’achat, de vente ou de location n’instaure qu’une obligation de résultat rémunérée par une commission en cas de réussite. Il y a toutefois quelques nuances. Dans le cas d’une gestion locative, le client est souvent amené à verser des avances. A l’arrêt de sa mission, l’agent immobilier doit les restituer à proportion du service déjà rendu. Pour un mandat de vente ou d’achat, la question des avances ne se pose pas : la rémunération intervient une fois que l’acte notarié est signé.

L’état du marché immobilier a poussé les clients vers des mandats non exclusifs. Ce qui semble être une bonne pratique : si l’un agent retenu cesse son activité, le client ne va pas être victime d’une pause dans le processus de vente, ou d’achat selon la nature du mandat. La situation est plus rude pour un mandat de location. Là, le propriétaire-bailleur peut se retrouver à gérer en direct sa ou ses locations immobilières. Il aura aussi à communiquer directement avec les locataires pour leur expliquer comment ils vont lui régler le loyer, etc. Pour autant, en cas de mandat exclusif où l’agent immobilier est le seul à chercher ou à placer le bien immobilier, les clients sont très souvent orientés vers un autre professionnel. A eux de décider de suivre cette recommandation, ou pas, au regard des nouvelles conditions de réalisation du mandat et du niveau service proposé. Bref, sauf si la fermeture de l’agence s’effectue dans la précipitation, comme le décès de l’agent immobilier, les procédures de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire laissent quelques semaines pour se retourner pour réorganiser la gestion des biens immobiliers.

 

Une procédure plus délicate pour l’administration de biens

Si l’agent immobilier a une activité d’administrateur de biens ou de syndic de copropriété, les conséquences de la fermeture sont différentes de celles de sa fonction de mandataire, puisqu’il y a une garantie financière obligatoire légale dès lors qu’il y a détention de fonds. Cette garantie est une caution fournie par une compagnie d’assurance ou un établissement financier autorisé à livrer ce type de service. En cas de fermeture, de cessation d’activité ou de mise en location-gérance, la garantie cesse de s’appliquer dans les trois jours qui suivent la publication de l’avis du garant dans un journal quotidien paraissant dans le département où se situe le siège de l’agence immobilière. Quant aux clients qui ont faits des versements ou des remises d’argent, ils reçoivent un avis par lettre recommandée, tout comme la préfecture. Dès réception de la lettre recommandée ou de la publication de l’avis de fin de garantie,  les clients disposent de trois mois pour demander le paiement des créances. S’ils se manifestent au-delà de ce délai, la demande ne sera pas recevable. Cette règle vaut autant pour un redressement judiciaire que pour une liquidation judiciaire.

Une autre issue est préférable au redressement ou la liquidation judiciaire : la cession de son fonds de commerce ou la cession des parts sociales de son entreprise. Ici, rien ne change pour les clients. Les mandats et autres engagements se poursuivent sans remise en cause des conditions dans lesquelles ils s’exécutent. Par correction, le nouvel agent va écrire à ses clients pour nouer le contact et débuter une nouvelle relation client. Et le client aura là l’occasion de se rassurer et de constater les compétences du nouveau professionnel qui fait face à lui.

La rédaction

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