Succession
Cas pratique

5 choses à savoir sur la cession d’une indivision

par La rédaction - le 19/05/2015

Rachat d’une part d’un bien en indivision, départ d’un indivisaire, valeur d’une part d’indivision… Notre éclairage pour éviter les pièges de la cession d’une indivision.

 

Les biens en indivision comptent parmi les principales causes de tensions au sein des familles. Il faut dire que le concept d’indivision est complexe et met à rude épreuve les liens entre les personnes et réveillent de vieilles histoires. D’autant que l’indivision naît principalement d’un bien hérité. Pour éviter les disputes, il est fréquent que les héritiers décident de vendre le bien et de se partager le produit de la vente. Encore faut-il réunir l’unanimité des indivisaires. Et il n’est pas évident de l’obtenir rapidement.

Valorisation du bien indivisaire
En fait, rien n’oblige à vendre le bien. Les héritiers souhaitant garder le bien peuvent racheter les droits de ceux qui désirent vendre. Mais c’est là que les soucis commencent : se mettre d’accord sur le prix. La loi précise que les indivisaires peuvent prendre pour référence la valeur locative du bien ou faire appel à un expert pour établir une estimation de la valeur du bien. Comme c’est ce montant qui va permettre de fixer le montant de la part, les indivisaires qui rachètent ont tout intérêt à obtenir le prix le moins élevé possible et ceux qui vendent le plus élevé possible. Ces derniers peuvent revendiquer que le bien pourra être vendu à un prix supérieur au montant évalué. Ils n’auront pas raison : la valorisation des parts ne peut se faire sur la base d’une valeur future théorique. Certes le bien peut être vendu à un prix supérieur mais aussi à un prix inférieur. Pour éviter tout litige, mieux vaut faire appel à un expert neutre ou à deux experts. L’ensemble des frais est réparti entre tous les indivisaires, vendeurs compris.

Le prix fixé, reste à établir le mode de paiement. La règle veut que les indivisaires qui rachètent une part, la règle en une fois. Charge à eux d’avoir le financement qui convient en temps et en heure. Rien n’interdit aux indivisaires vendeurs d’accorder un paiement échelonné. Ce paiement peut prendre la forme d’un prêt entre particulier afin de couvrir les risques de non paiement et notamment en cas de décès de l’indivisaire qui rachète une part. Là, les sommes restant dues viendront s’ajouter à ses dettes successorales que devront régler ses héritiers. Il faut noter que la vente d’une part peut aussi être au bénéfice d’une personne extérieure. En ce cas, les indivisaires disposent d’un délai d’un mois pour user de leur droit de préemption. Au-delà, la vente des parts peut avoir lieu.

Indivisaire silencieux
Il peut arriver que l’un des indivisaires ne se manifeste pas. En pareille situation, la justice des tutelles peut être saisie par les autres indivisaires afin qu’elle désigne un représentant légal. Sa mission ? Négocier dans l’intérêt de l’indivisaire. Ainsi cela évite qu’une demande de rachat de part reste bloquée. Les choses se compliquent si cet indivisaire s’oppose à tous les autres dans le cas d’une vente du bien. Depuis 2009, le ou les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits sur le bien en indivision, peuvent se tourner vers la justice pour résoudre le litige. Tout va commencer par la saisie du notaire de la succession pour lui faire part de cette décision. Celui-ci dispose d’un mois pour informer les autres indivisaires, qui ensuite ont un délai de trois mois pour contester. Passé ce délai, avec ou sans réaction des personnes concernées, le notaire transmet un procès-verbal au tribunal de grande instance. S’il accorde la fin de l’indivision, le bien est alors vendu aux enchères, pour une mise à prix bien inférieure à sa valeur. Il faut donc y réfléchir à deux fois. Tous les indivisaires peuvent faire une mauvaise affaire. Heureusement, la procédure en justice peut être stoppée à tout moment si les parties parviennent à un accord.

 

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