Immobilier
Décryptage

Achat dans l’immobilier neuf : mieux comprendre la TVA réduite

par La rédaction - le 30/06/2015

En principe, l’achat d’un appartement ou d’une maison est soumis à la TVA à 20 %. Des exceptions autorisent la TVA à 10 %, 7 % ou 5,5 %. Qui peut en bénéficier ? Comment l’obtenir et réaliser des économies ? Nos réponses

 

Les ménages intéressés par l’achat d’un appartement ou d’une maison dans le neuf pour leur résidence principale peuvent ne pas payer le même prix pour un achat identique à quelques centaines de mètres près. En effet, toutes les acquisitions ne sont pas soumises au même taux pour la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). 20 %, 10 %, 7 %, 5,5 %… Plusieurs taux peuvent s’appliquer. Pourquoi ? Cela va dépendre de la zone géographique et en particulier si le programme immobilier retenu est classé, ou non, en zone ANRU. Cette zone dite “Agence Nationale de Rénovation Urbaine” offre la possibilité aux acheteurs potentiels, sous conditions de revenus (voir tableau ci-dessous) de bénéficier d’un taux réduit. Pour en bénéficier, le bien doit effectivement se situer dans cette zone ANRU ou dans un périmètre de 300 mètres autour. En ce cas, et en ce cas seulement, les acheteurs se voient appliquer un taux de TVA avantageux : 5,5%. Notez qu’avant le 1er janvier 2014, le taux de TVA était de 7 %, et que le “rayon d’éligibilité” autour d’une zone ANRU était  de 500 mètres.

 

Les autres conditions d’une TVA réduite sur un bien immobilier
Bien sûr, d’autres critères doivent être respectés pour réellement bénéficier d’une TVA à taux réduit. D’abord, le bien acheté doit être détenu pendant au moins dix ans. L’objectif étant de sédentariser de la population pour redynamiser et rendre plus attractives des zones en perte de vitesse mais qui ont encore de beaux atouts à exploiter. En cas de revente avant la dixième année, le vendeur aura à s’acquitter du montant qu’il aurait du payer avec un taux de TVA à 20 % en pratiquant un abattement de un dixième par année de détention dès la première année.

Ensuite, le programme immobilier, dans lequel se situe le bien, doit être achevé. Tant que des travaux de construction restent à terminer, le taux réduit de la TVA ne peut pas être activé. Ce qui impose au promoteur de bien maîtriser les délais de construction et de livraison des logements pour éviter un temps d’attente trop long pour les premiers occupants. Enfin, il y a le prix du bien. En effet, il s’applique un plafond pour limiter l’envolée des prix. Ces plafonds sont exprimés en m² (voir tableau ci-dessous) et varient selon que la zone ANRU se trouve en zone urbaine dense ou éclatée.

Qui peut accéder à la TVA intermédiaire ?
Pour les programmes immobiliers neufs situés dans un périmètre de 301 à 500 mètres autour d’une zone ANRU, les acheteurs peuvent se voir appliquer le taux de la TVA intermédiaire de 10%, un taux qui s’applique depuis le début de 2014. Contrairement à la TVA 5,5%, l’application de la TVA intermédiaire laisse la liberté à l’acquéreur d’occuper le bien au titre de sa résidence principale ou de le louer au titre de résidence principale. En contrepartie de cette souplesse d’usage du bien, le programme immobilier doit comprendre au moins 25 % de logement sociaux. Il faut préciser que si le bien appartient à un programme immobilier dont le permis de construire est valable jusqu’au 31 décembre 2015 et qui n’a pas encore été construit, c’est l’ancien taux de 7 % qui peut s’appliquer. Dans tous les cas, l’acheteur bénéficiant de la TVA à taux réduit ou de la TVA intermédiaire, peut solliciter un financement aidé tel que le prêt à taux zéro notamment. De quoi faciliter l’accession à la propriété et assurer la mixité sociale.

> Plafond 2015 des ressources pour les acheteurs

Localisation du logement
Composition du foyer de l’acquéreur Paris et communes limitrophes Reste de l’Ile de France Autres régions
Une personne seule 33 372 € 33 372 € 29 014 €
2 personnes sans personne à charge (hors jeune ménage*) 49 877 € 49 877 € 38 746 €
3 personnes ou 1 personne seule
avec 1 personne à charge ou jeune ménage
65 384 € 59 957 € 46 596 €
4 personnes ou 1 personne seule avec 2 personnes à charge 78 063 € 71 817 € 56 251 €
5 personnes ou 1 personne seule avec 3 personnes à charge 92 879 € 85 017 € 66 173 €
6 personnes ou 1 personne seule avec 4 personnes à charge 104 515 € 95 671 € 74 577 €
Par personne supplémentaire 11 645 € 10 661 € 8 319 €

*Jeunes ménages : Couple marié avec ou sans enfant à charge, dont la somme des âges ne dépasse pas 55 ans révolus.

> Plafond 2015 des prix au m2

Zone géographique Prix maximum au m² de surface utile
A bis 4 534 €
A 3 437 €
B1 2 753 €
B2 2 402 €
C 2 102 €

Zone A bis :  Paris intramuros et certaines communes de la région Ile-de-France
Zone A : Communes d’Ile de France, de la Côte d’Azur et de la zone frontalière Suisse
Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants
Zone B2 : Concerne certaines communes de plus de 50 000 habitants sur dérogation préfectoral préfectoral
Zone C : autres communes

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