Immobilier
Fiche pratique

VIR : qu’est-ce que la vente d’immeuble à rénover ?

par La rédaction - le 12/02/2015

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Les investissements immobiliers dans l’ancien de prestige, comme la loi “Malraux”, bénéficient du dispositif de vente d’immeuble à rénover (VIR).  Il s’agit d’un encadrement réglementaire similaire à la VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) dans l’immobilier neuf à construire.

 

La vente d’immeuble à rénover (VIR) existe depuis le 13 juillet 2006. Ce dispositif a été institué dans le cadre de la loi ENL (Engagement national pour le logement) pour permettre à une personne, qui vend un immeuble bâti, ou une partie de cet immeuble, de réaliser directement, ou indirectement, des travaux sur cet immeuble. Cette personne doit s’engager dans un délai fixé dans l’acte notarié signé entre elle et l’acquéreur à réaliser effectivement les travaux prévus. A ce titre, elle perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux. De son côté, l’acquéreur bénéfice d’une meilleure protection puisque le vendeur lui transfère immédiatement la propriété du sol et des constructions à mesure de la réalisation de la rénovation.

 

  • Quels sont les biens concernés par la VIR ?

Les travaux sont forcément relatifs à un immeuble déjà bâti et existant. Ce bâtiment ou la partie de l’immeuble concernée par travaux doit correspondre à un usage d’habitation, à un usage professionnel et d’habitation, ou bien destiné à l’un de ces usages à l’issue des travaux prévus, La nature des travaux est précisée par le décret d’application publiée le 16 décembre 2008. Pour résumer, en aucune manière, il ne peut s’agir d’un agrandissement ou d’une restructuration complète de l’immeuble. De tels projets assimilent à une reconstruction, et en ce cas c’est le régime de la vente d’immeubles à construire qui s’applique.

 

  • Qu’attendre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover ?

Le contrat de vente d’immeuble à rénover vise à protéger l’acquéreur. Comme ce dernier ne peut pas profiter de son bien achevé immédiatement après la vente, toute une série de formalités lui garantissent la pleine propriété du bien dès la signature et responsabilisent le vendeur dans le respect de la réalisation des travaux tels qu’ils ont été prévus. Il peut arriver qu’il soit nécessaire de conclure un contrat préliminaire pour acter des formalités minimales avant d’envisager la signature du contrat.

 

  • Que se passe-t-il à la conclusion d’une VIR ?

Le contrat d’une vente d’immeuble à rénover produit des effets en deux temps. D’un côté à la signature du contrat, la propriété du sol et des constructions existantes est transférée à l’acquéreur, mais la propriété des ouvrages à construire n’est transférée à l’acquéreur qu’au fur et à mesure de leur construction. C’est pour cela que le vendeur est tenu d’obligations spécifiques à son statut de rénovateur et que l’obligation classique de l’acquéreur de payer le prix est adaptée.

 

  • Quelles garanties pour l’acquéreur à la fin du chantier ?

Une fois la rénovation achevée, le contrat de VIR prend fin. Pour cela, il faut accomplir trois formalités : la constatation de l’achèvement des travaux, leur réception et la livraison de l’immeuble. Ceci ne signifie pas que la relation entre le vendeur et l’acquéreur ne s’arrête. Le vendeur-rénovateur reste engagé par les garanties qu’il doit apporter à l’acquéreur.

 

  • Quels sont les points communs entre la VIR et la VEFA ?

Si la nature des travaux diffère, la VIR et la VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) présentent des similitudes. Dans les deux cas, le contrat protège l’acquéreur. Le transfert de propriété a lieu immédiatement sur l’existant et à mesure de l’avancée des travaux, avant leur achèvement. Et le vendeur s’engage à effectuer des travaux. Il conserve donc la maîtrise de l’ouvrage même s’il y a eu transfert de propriété. Enfin, la perception du prix est échelonnée dans le temps, à mesure de l’avancement de la construction ou des travaux.

 

  • Quels sont les avantages de la VIR ?

Plusieurs garanties encadrent ce type d’opération de rénovation, afin d’éviter les défauts de réalisation de travaux de la part d’une partie : garantie financière d’achèvement des travaux (GFA), garantie du respect du planning d’exécution des travaux, garantie de prix forfaitaires, fermes et définitifs… C’est le prix d’acquisition ‒ prix des travaux inclus  ‒ qui doit être pris en compte dans le calcul de la plus-value en cas de revente d’un immeuble acquis selon le régime juridique de la VIR.
La réduction d’impôts est déterminée par le montant des travaux réalisés dans l’année. Elle est de 30 % pour les acquisitions réalisées en secteur sauvegardé ou de 22 % pour un investissement en zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager ou ZPPAUP, dans la limite de 100 000 euros par an pendant une durée maximale de quatre ans.

 

Au final, la VIR présente de meilleures garanties que les anciens montages en “Malraux”. Le budget d’investissement est prévu au contrat et non limité au foncier. Les frais de notaire seront en conséquence plus élevés puisqu’ils portent sur le foncier et les travaux, et non uniquement sur la partie immobilière.

 

La rédaction

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